Het dak van jullie appartementencomplex moet worden vervangen en het reservefonds blijkt niet genoeg. Dan staat de Vereniging van Eigenaren (VvE) voor een lastige keuze: een bijzondere omslag, een lening of een combinatie. In deze blog lees je hoe je die keuze zorgvuldig maakt, en hoe Vvebeheertwente het traject in goede banen leidt.
De opties naast elkaar
Als de reserve tekortschiet, zijn er grofweg vier manieren om het verschil te overbruggen.
1. Een bijzondere omslag ineens Alle eigenaren betalen in één keer een extra bedrag, verdeeld volgens hun breukdeel. Snel en zonder rentekosten, maar voor eigenaren zonder spaargeld een zware klap.
2. Een omslag in termijnen Hetzelfde bedrag, maar verspreid over bijvoorbeeld een of twee jaar. De VvE moet dan wel kunnen overbruggen tot het geld binnen is, bijvoorbeeld door het project te faseren.
3. Een tijdelijk hogere maandbijdrage Geschikt als het onderhoud nog een paar jaar kan wachten. Je spaart versneld bij, zodat het moment van uitvoering niet met een grote rekening samenvalt.
4. Een lening op naam van de VvE De vereniging leent het bedrag en lost het af via de maandelijkse bijdrage. De wet staat dit toe. Eigenaren hoeven niet direct te betalen, maar er komen rente en kosten bij en de bijdrage gaat voor langere tijd omhoog.
Hoe het besluit in het appartementencomplex tot stand komt
Welke meerderheid nodig is, staat in de splitsingsakte en het modelreglement van jullie complex. Voor groot onderhoud en de financiering daarvan geldt nu vaak een verhoogde meerderheid, zoals twee derde van de stemmen. Er ligt een wetsvoorstel dat voor onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan een gewone meerderheid wil laten gelden. Dat voorstel is nog niet van kracht, dus voorlopig blijft je eigen reglement leidend.
Leg in het voorstel aan de ALV drie dingen helder vast: wat er moet gebeuren en waarom nu, wat het kost per appartement, en hoe en wanneer er betaald wordt. Laat zien wat de alternatieven kosten, inclusief de optie om te wachten. Een besluit dat goed onderbouwd is, houdt ook stand als een eigenaar het later aanvecht.
Wat een geldverstrekker van de VvE wil zien
Kiest de vergadering voor een lening, dan kijkt de geldverstrekker naar de financiële basis van de vereniging. Denk aan een sluitende jaarrekening, een actueel meerjarenonderhoudsplan, het ALV-besluit met de juiste meerderheid en inzicht in betalingsachterstanden. Hoe beter die stukken op orde zijn, hoe soepeler de aanvraag loopt. Professioneel Vvebeheer zorgt dat dit dossier compleet is voordat de aanvraag de deur uitgaat.
Verkoop je je appartement tijdens een lopende omslag?
Dat komt vaker voor dan je denkt. Volgens de wet zijn koper en verkoper samen aansprakelijk voor de bijdragen van het lopende en het voorgaande boekjaar, dus ook voor een omslag die al is vastgesteld. De notaris vraagt daarom bij de overdracht een verklaring van het VvE-bestuur op, waarin openstaande bedragen staan. Koper en verkoper maken in de koopakte afspraken over wie wat betaalt.
Bij een lening op naam van de VvE werkt het anders. De aflossing loopt via de maandelijkse bijdrage en gaat in principe mee met het appartement, mits dit correct in de verklaring is opgegeven. Voor een koper is het dus belangrijk om te weten of er een lening loopt en hoe lang nog.
Met goed Vvebeheer het draagvlak bewaken
Een extra rekening roept bijna altijd weerstand op. Begin daarom vroeg met informeren, liefst al voordat het voorstel op de agenda staat. Bied eigenaren die moeite hebben met betalen de mogelijkheid om in gesprek te gaan over een regeling. En zorg dat na het besluit duidelijk is wanneer de werkzaamheden starten, zodat iedereen ziet waar het geld naartoe gaat.
Conclusie
Een tekort in het reservefonds betekent niet dat het onderhoud moet blijven liggen. De Vereniging van Eigenaren kan kiezen tussen een omslag, een hogere bijdrage of een lening, zolang het besluit goed onderbouwd en volgens het reglement wordt genomen. Vvebeheertwente zet de opties voor jullie appartementencomplex op een rij en begeleidt het traject van voorstel tot uitvoering. Staat er groot onderhoud aan te komen? Vvebeheertwente denkt graag met je mee.
Hulp nodig bij het beheer van uw VvE? Bekijk onze diensten of neem contact op.
Terug naar alle artikelen
