Veel eigenaren van een appartement in een klein complex weten het niet, maar ze zijn allemaal lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Die vereniging bestaat sinds de splitsing van het gebouw, ook als er nooit wordt vergaderd en er geen bankrekening is. In deze blog lees je hoe je zo'n slapende VvE weer in beweging krijgt, en waar goed Vvebeheer daarbij helpt.
Wat is een slapende VvE?
Een VvE heet slapend als ze op papier bestaat, maar in de praktijk niets doet. Er is geen bestuur, geen jaarlijkse vergadering en geen gezamenlijke pot voor onderhoud. Je ziet het vaak in een klein complex: twee of drie appartementen boven een winkel, of een oud herenhuis dat ooit in etages is gesplitst. De bewoners regelen een kapotte dakgoot met een paar appjes en een contante verdeling, en verder blijft het stil.
Dat werkt, tot het niet meer werkt. Een koper wiens hypotheekverstrekker naar de VvE vraagt, een lekkend dak dat duizenden euro's kost of een buurman die weigert mee te betalen: op dat moment blijkt dat er geen afspraken, geen reserve en geen geldig besluit is.
Waarom wakker maken in een klein complex loont
De wet maakt geen onderscheid tussen grote en kleine VvE's. Ook een VvE met twee leden moet sinds 2018 jaarlijks reserveren voor onderhoud: een bedrag op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Bij een slapende VvE gebeurt dat meestal niet. Daarnaast vraagt de notaris bij de verkoop van een appartement een verklaring van het VvE-bestuur op. Zonder bestuur is die verklaring er niet, en dat maakt een verkoop onnodig ingewikkeld.
Stap voor stap een slapende VvE activeren
1. Zoek de splitsingsakte op Vraag de akte en het bijbehorende reglement op bij het Kadaster. Daarin staat welk modelreglement van toepassing is, hoe de stemmen verdeeld zijn en hoe een vergadering bijeengeroepen moet worden. Die regels heb je nodig om de eerste stappen rechtsgeldig te zetten.
2. Schrijf een eerste vergadering uit Nodig alle eigenaren schriftelijk uit, met een agenda en binnen de oproeptermijn uit het reglement. Op de agenda staan in elk geval het benoemen van een bestuur, het openen van een bankrekening en de opdracht om een begroting op te stellen.
3. Regel de formaliteiten Een VvE moet ingeschreven zijn in het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Controleer of dat ooit is gebeurd en werk de gegevens bij, inclusief de namen van het nieuwe bestuur. Open daarna een rekening op naam van de vereniging.
4. Breng de staat van het gebouw in kaart Na jaren zonder planning is het verstandig om eerst te laten inspecteren wat er speelt. Zo zie je of er achterstallig onderhoud is en welk bedrag de VvE de komende jaren nodig heeft.
5. Stel een eerste begroting vast Op basis van die inspectie bepaal je de maandelijkse bijdrage en de reservering. Begin realistisch: liever een haalbaar bedrag dat iedereen betaalt dan een ambitieus plan dat direct op verzet stuit.
Wat als niet iedereen meewerkt?
In een klein complex is één eigenaar die niet reageert al snel een blokkade. Toch kan een VvE vaak besluiten nemen zonder dat iedereen aanwezig is, mits de vergadering netjes is uitgeschreven en de stemverhoudingen uit het reglement worden gevolgd. Leg alles schriftelijk vast en stuur de notulen naar alle eigenaren, ook naar wie niet kwam. Blijft een eigenaar dwarsliggen bij noodzakelijk onderhoud, dan kent de wet de mogelijkheid om via de kantonrechter een vervangende machtiging te vragen. Laat je in zo'n situatie wel goed adviseren, want elke splitsingsakte is anders.
Hoe Vvebeheertwente helpt bij het opstarten
Het activeren van een slapende VvE is vooral veel eenmalig uitzoekwerk: akte lezen, de inschrijving bijwerken, een vergadering correct uitschrijven en een eerste begroting maken. Met Vvebeheertwente leg je dat werk bij een partij die het vaker doet, terwijl de eigenaren zelf de besluiten blijven nemen. Ook als jullie daarna het beheer liever zelf doen, begint goed Vvebeheer bij een stevig fundament.
Conclusie
Een slapende VvE voelt in een klein complex vaak als een formaliteit, maar wordt een probleem zodra er groot onderhoud of een verkoop aankomt. Met een opgezochte akte, een eerste vergadering, een eigen rekening en een realistische begroting staat de Vereniging van Eigenaren weer op de rails. Twijfel je waar je moet beginnen? Vvebeheertwente denkt graag met je mee over de eerste stappen voor jullie complex.
Hulp nodig bij het beheer van uw VvE? Bekijk onze diensten of neem contact op.
Terug naar alle artikelen
